房东恶意违约深漂损失近百万 小产权房还能租吗?

2017年05月13日 来源:腾讯大粤网·房产频道

根据2015年7月15日公布的《市规划国土委关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报》,截至2014年底,深圳市违法建筑达37.30万栋,总面积4.28亿平方米,占全市的建筑总量50%。

在深圳30多年的发展历程中,小产权房一直是一个无法抹去的烙印,根据2015年7月15日公布的《市规划国土委关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报》,截至2014年底,深圳市违法建筑达37.30万栋,总面积4.28亿平方米,占全市的建筑总量50%。

对于千千万万的深漂来说,深圳的小产权房是他们来深的落脚地,相对低廉的房租也为他们提供了一处安身立命之所。但处于“灰色地带”的小产权房的法律隐患却是不容忽视,一不小心,就要落得倾家荡产的境地。

她30岁赚200万 租个小产权房损失近百万

陈姐是广东潮州人,2000年她来到深圳,靠着不俗的经商头脑和热情待人的性格,很快,30岁就赚到了人生第一个200万,可谓是风光一时,但现在,她却面临着婚姻破裂倾家荡产的现状。她向腾讯房产感慨道,“我人生前半生都是顺风顺水,这辈子最后悔的就是租了那家小产权房。”

2015年6月1号,陈姐在蛇口南水村以月租2000元/间的价格租下了房东池某娣名下的3间店面,随后扩租到5间,租期为5年,谁料刚花了近20万将5间店铺全面装修后,店还没开几月,城中村内就开始水电网工程的修建,道路被挖得面目全非,交通的不便让人流量瞬间减少。无奈之下,陈姐以3500元至3800元不等的月租将5间房全部转租出去,做起了二房东,这样算来,虽然赚的不如自己开店多,但也能每月净赚近万块。

好景不长,逍遥的二房东才做了2个月,原业主开始眼红了。先是以装修没有经过同意为名,要求高额赔偿,放言“墙上打一个孔要赔1千。”在遭到陈姐拒绝之后,又承诺每月房租降1000元联合转租租客,以辱骂、断水断电的方式要求她返还房产。“那段时间简直跟噩梦一样。”陈姐向腾讯房产表示,每天被人指着鼻子骂,断水断电生活不便不说,还时不时遭到一些”特殊关照”。她举了个例子,“光车胎就不知道被人扎了几回,早上送孩子上学都送不了。”

房东恶意违约深漂损失近百万 小产权房还能租吗?

租赁合同,租期为5年

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店铺装修前后对比

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南水村内水电网工程修建

和房东对峙了一年多,陈姐不仅没赚到钱,还借了不少外债,她细细算了一下,光前期装修开店打官司就花了近60万,房东和转租的租客还要求她赔偿近30万元,算下来已经快损失了上百万。欠银行的钱还不上,为了不让丈夫的工资被银行强制划走还款,无奈之下两人只能协议离婚,陈姐一个人带着孩子生活。更严重的是,因为遭受了房东等人长期的人身攻击,陈姐被医院检查出患有重度抑郁症及焦虑症,原本圆满的家庭已经岌岌可危。

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医院诊断书

“短短一年之内,我头发都白了大半,但我不会放弃,”她说,“不仅是为我自己,我也要为那些像我一样租了违法建筑,遭到房东恶意违约的老百姓讨个说法。”


房东称小产权租赁合同无效 曾赶走过2任租客

为何签了5年合同,才租了7个月房东就要强制收房呢?陈姐猜测,或许是因为自己已经将房子装修好,房租也随之上涨,所以房东打算侵占自己的劳动果实。而之前签订的合同,也以房东的一句:“律师说我们的合同无效”为名作废。

除此之外,陈姐还爆料,对于南水村内的水电网工程建设房东早就知情,却隐瞒不告哄她签下5家商铺的5年租约,等工程完工,就顺理成章强制收回店铺。

一位南水村村民向腾讯房产反映,这位池姓房东已经按照这种方式如法炮制赶走了2任租客了,恶劣行径被称为“蛇口三大泼妇之首”,附近熟悉的租客都不敢租她的房子,这才让人生地不熟的陈姐入了套。

租违建小产权房不受法律保护 很容易血本无归

那么这种租赁合同是否真的如房东所主张的那样是无效的呢?深圳(信荣)房地产律师团队首席律师张茂荣从法律方面给出了说明,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中规定,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。也就是说,如果租了那些没有通过报建手续的违法建筑,那么租赁合同是不具法律效应的,房东的行为也不会受到法律制约,租客的权益更得不到保障。

虽然涉及违建小产权房的租赁法律隐患是显而易见的,但在深圳,万千深漂还是只能蜗居在城中村里,承担着随时要被扫地出门的风险。那些租住了小产权房的租客又该如何保障自己的权益呢?陈姐花在出租房的装修房款真的血本无归了吗?对此,张茂荣律师表示,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。按陈姐的这个案例,就可按照承租方和出租方双方的过错程度来分摊损失,进行赔偿。

让无数深漂又爱又恨的小产权房,是多少人的梦想启航之地,在这里承载着太多人的理想和希望。但期望背后,是一场没有法律保障,只建立在个人人格品德方面的豪赌,若房东失德失信,则是注定血本无归的结局。


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