深圳“类住宅”市场素描:开发商风声鹤唳

2017年05月03日 来源:中国房地产报

商住限购风声再起,已签约项目进退两难,已入住项目转手遇困,开发商投入的资金如何回流?为了整改商住乱象,这一次,已经在整改途中的城市,政府打算从源头上让“商”和“住”各归其位,还未进入整改阶段的城市,则蓄势待发。

商住限购风声再起,已签约项目进退两难,已入住项目转手遇困,开发商投入的资金如何回流?为了整改商住乱象,这一次,已经在整改途中的城市,政府打算从源头上让“商”和“住”各归其位,还未进入整改阶段的城市,则蓄势待发。

深圳“类住宅”市场素描:开发商风声鹤唳

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

经历了两轮调控后的深圳楼市早已变得紧张敏感,在北京、上海商住项目调控的背景下,商住项目的开发者们正加速出货。

不过市场似乎表现出了担忧的气氛,深圳中原研究中心数据显示,3月份深圳市商务公寓共成交975套,环比下降18.5%;成交面积6.55万平方米,环比下降4.8%;成交均价6.66万元/平方米,受结构性影响环比上涨13.5%。

“公司现在就在加紧推售中,担心一旦调控落地会影响销售,毕竟现在个人购买此类公寓项目占比还是主力,价格上也进行了一定调整。不过未来住宅市场如果放松,相信大部分开发商还是会将注意力放在住宅销售上。”正在出售办公类型公寓项目的某开发商负责人对中国房地产报记者表示。

深圳“类住宅”市场素描:开发商风声鹤唳

十分警惕的开发商

虽然目前深圳尚未对“类住宅”项目进行限购措施,不过开发商对此已经十分警惕。

位于深圳市南山区11号线南山站和1号线大新站附近的前海枫叶大厦,对外销售的为一栋21层的LOFT式公寓,产权40年,共431户,带有装修,户型在47平方米至62平方米之间,均价为6.8万元/平方米。

中国房地产报记者在深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市规土委”)网站上查到,该项目土地用途为“商业服务业设施用地”,房屋用途为“办公”。当被询问公寓是否在售时,前海枫叶大厦销售马上强调:“我们目前在售的是写字楼,而不是公寓,在售项目已经不多了。”

该项目销售口风虽紧,但是1月份刚推向市场时,是主打“比周边项目价格低”的公寓产品。有接近前海枫叶大厦人士对中国房地产报记者表示:“开发商之前在蛇口打造过枫叶望海公馆,这个项目是拆了几栋村委统建楼盖起来的,现在敏感时期,不好直说是公寓。周边二手房价格也就6万至6.5万元/平方米,作为公寓这个价格并不低,打的就是前海自贸区概念。之前也让中介做过一波宣传,吸引买家前来投资购买,但是办公性质产品,购买时要考虑清楚,尤其是转手时需要交高额税费。”

另一个同样位于南山区月亮湾大道的诚盈商务中心,实际上是佳兆业前海广场二期,土地性质是“商业、办公用地”。该项目销售人员表示:“我们的LOFT公寓层高足够业主打造两层复式,可以自住,也可以用作办公,目前均价是7.2万至8.5万元/平方米。”其言谈中并没有避讳将其称作公寓项目,而是反复提及用途广泛,并表示“未来会有真正的写字楼项目出售”。

而位于宝安区的峰荟时代科技中心,深圳市规土委网站显示其土地用途为“一类工业用地”,房屋用途为“产业研发用房、宿舍、商业”。该项目销售人员对中国房地产报记者直言:“我们是工业用地,一定要以公司名义来购买公寓项目。目前价格在2.2万元/平方米,价格低廉,适合投资。”

2013年12月6日,深圳市规土委发布《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》,其中第六条明确规定“工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业”。不过,这类“工改工”项目公寓分布在深圳市不少区域,价格明显低于市场价,虽然要以公司名义购买,但在深圳市场也不乏拥趸。

对此,深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示:“商务公寓在深圳是有单独的类别,明确的建筑规范和设计标准,不属于‘类住宅’项目。‘类住宅’产品本身也有明确规范,很多开发商实际上是把商业、办公用地私自改造成住宅性质公寓,再分割出售。这实际上是不合法的,商业、办公用地应该和工业用地上的公寓一样,要出售给法人单位,而不是居民。”

根据深圳2014年颁布的《深圳市城市规划标准与准则》,真正的商务公寓用途范围是“为商务人士提供中短期商务与住宿服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”。也就是说,备案用途为商务公寓的本身带有居住属性。


深圳跟进可能性很大

李宇嘉对中国房地产报记者表示:“北京和上海对于‘类住宅项目’的限制非常严格,甚至从源头进行了限制,这么做是出于控制人口考虑,这些项目不限购、价格低、分布在城市外围,成为了外地人口扎根落脚的途径。深圳不存在限制人口情况,反而是鼓励常住非户籍人口转成户籍人口,不需要对商务公寓进行打击。深圳商务公寓分布比较广泛,不存在北京、上海外围到中心区交通拥堵问题。”

不过,今年1月13日深圳市规土委出具的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)流出,严控商业、办公、研发用地转化成公寓产品。一旦《意见稿》正式通过,将会对深圳公寓市场产生巨大影响,尤其是未来项目拥有商业指标和办公楼指标想要转化成公寓售卖,将毫无可能。

此后不久的1月19日,深圳市规土委又发布了《商品住房和商务预、现售价格管理操作细则》。此前一直游离在房价监控体系之外的商务公寓,如今也纳入调控范围。并且,新商品住房和商务公寓,销售价格不能明显高于周边项目售价。

不难看出,深圳市政府对于商务公寓调控问题实际早已在准备中。对于未来深圳市是否会跟进限购,业内人士均表示有很大可能性。

深圳中原研究中心经理王飞对中国房地产报记者表示:“北京、上海去年商务公寓市场回升很快,出台政策限制也合理,不排除深圳跟进,毕竟深圳商务公寓更为活跃,在新房市场占比近几年从5%急剧上升至20%。”

“目前深圳的旧改项目较多,也涉及很多商务公寓,所以估计在出政策时,不会一棒子将商务公寓打死,会留有余地。”美联物业全国研究中心经理何倩茹对中国房地产报记者表示。

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