人民币贬值影响全球楼市

2016年11月25日 来源:乐房网

特朗普的胜选引发了新兴市场货币贬值潮,人民币也不例外。 近期以来,离岸美元兑人民币汇率势如破竹,相继突破6.8、6.85、6.90等多个重要关口。不过,国内股市、楼市面对人民币贬值波澜不惊。

特朗普的胜选引发了新兴市场货币贬值潮,人民币也不例外。

近期以来,离岸美元兑人民币汇率势如破竹,相继突破6.8、6.85、6.90等多个重要关口。不过,国内股市、楼市面对人民币贬值波澜不惊。而在年初,人民币的贬值曾掀起滔天巨浪,彼时股市、期市、汇市空头肆虐,资本市场风雨飘摇,空气中弥漫着金融危机的气息。

同样是人民币贬值,贬值的幅度相似,市场反应大相径庭,这反映着国内市场对汇率的认知正走向成熟。

通常而言,本币贬值通常伴随着资本外逃,股市之后首当其冲影响的是房地产市场。不过,由于外汇管制的原因,大陆市场尚未实现货币自由兑换,因此房地产影响更多在于心理预期;另一方面,由于外资在整个房地产市场占比极小,房地产市场即使出现外资抛售,对全市场的影响也极其微小。同时,由于境内市场本币流动性充裕,外资的抛售很容易找到批量接盘侠, 因此很难撼动既有的境内市场格局。

人民币贬值,更大影响的来自于和境内资本密切相关的国际市场。从影响程度来看,美国不动产因美元强劲将受到追捧,香港、澳大利亚、新西兰等市场则可能分化。这其中,对于近期备受关注的香港楼市,实是重中之重。 尽管由于联系汇率制度的原因,港币盯住美元窄幅波动,严格说并不存在大幅贬值因素,但港币的背后,是对香港经济影响甚深的大陆及重要性日益显现的人民币;另一方面,伴随中国经济增长放缓,内需替代外贸逐步成为经济增长动力;同时随着境内一线城市开放力度加大,北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)等城市在亚太的地位逐步上升,此消彼长之中,香港作为内地企业对外窗口的重要性同步下降。因此,近期李嘉诚为代表的香港富豪大手笔甩卖香港不动产的事件,本质上可视为是应对汇率为代表的宏观形势战略调整。

香港并非利空影响个案。如果人民币贬值预期强化,澳大利亚和新西兰可能短期利多长期看空。这两个经济体与华人资本关系密切,早期仍将受惠于人民币贬值预期下的投资移民潮,但如果汇率出现了实质性贬值,人民币国际购买力下降,作为最大外国投资者群体的大陆移民潮后继乏力,楼市将失去支撑。另一方面,如果澳元也进一步贬值,虽然获得了对人民币的相对优势,但潜在资本外逃下,同样前景不妙。

此外,受到汇率影响的还包括中资开发商入驻的东南亚国家,由于受此前美元低息因素刺激,国内开发商在近两年大举在香港发债,这些国内开发商持有的美元负债,未来将因本币贬值而受到冲击,其财务安全值得关注。不过,在境外有项目的开发商,则喜忧参半。一方面是美元计价项目带来的升值,但另一方面是人民币购买力下降带来的长期潜在客源减少。

至于国内楼市,尽管本币贬值背景下,人民币资产价格承压,但流动性仍然充裕,城市分化继续成为主旋律。持有一线城市的优质物业仍是较优选项,而急需去库存缺少外来人口流入的城市,风险暗藏。

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